Назад

Купить и читать книгу за 59 руб.

Вы читаете ознакомительный отрывок. Если книга вам понравилась, вы можете купить полную версию и продолжить читать

Ваш домашний адвокат. Ипотечное кредитование

   Данная книга представляет собой анализ законодательства и судебной практики по делам об ипотечном кредитовании. На сегодняшний день все больше и больше людей покупают товар, прибегая к услугам банка по кредитованию покупок. Достаточно серьезной из этих покупок является покупка квартиры по ипотечному кредитованию. Эта книга поможет найти ответ на вопросы, касающиеся заключения договора ипотечного кредита, его условий, порядка и сроков погашения, преимуществ ипотечного кредитования, а также вопросы защиты прав должника. В издании также рассматриваются вопросы социальной ипотеки: кто и в каких случаях может купить квартиру по ипотеке на льготных условиях.
   Книга ориентирована на широкий круг читателей.


Надежда Александровна Новикова Надежда Викторовна Орлова Ваш домашний адвокат. Ипотечное кредитование и не только

Предисловие

   Согласно результатам опроса фонда «Общественное мнение», каждый пятый гражданин РФ недоволен своим жильем, а приобрести новое хотели бы около 60 % респондентов. В Москве желающих обзавестись своим жильем более 70% жителей. А вот позволить себе это могут далеко не все: лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья в ближайшие 3—5 лет.
   При нынешнем уровне роста цен на недвижимость скопить на квартиру проблематично. Однако к ипотечному кредитованию, которое может избавить россиян от всех сложностей, большинство пока относится настороженно.
   Разобраться в большом и сложном мире ипотечных программ сегодня становится все сложнее. В Москве с ипотекой работает более 50 банков. Как же выбрать наиболее подходящий вариант, например, для покупки квартиры в кредит?
   В этой книге Вы найдете ответы на вопросы, возникающие на разных этапах решения Вашего вопроса, касающегося покупки квартиры в кредит – будь то оценка Ваших возможностей в получении кредита и выбора подходящей программы, или подбор объекта недвижимости (квартира, покупаемая в кредит) с учетом требований банка-кредитора.
   Ипотека, или точнее ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. Преимущества такого кредита ясны:
   Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.
   Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.
   Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).
   Однако при получении кредита обратите внимание на многие нюансы. Например, на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком? Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают? Есть ли возможность досрочного погашения кредита?
   В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов. Подобрать приемлемую ипотечную программу и поможет это издание.
   В работе рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования, сопоставлены различные методологии и обобщен опыт ипотеки в России. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования.

Глава 1. Что такое кредит?

1.1. Что мы понимаем под словом «кредит»?
   Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum -ссуда, долг. Однако многие экономисты связывают его с иным, близким по значению термином – credo, т.е. «верю». Соответственно, в кредите видят долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность. Такая трактовка происхождения слова «кредит» вполне оправданна, поскольку кредит и кредитные отношения возникают из сделок, в которых одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) некий обладающий ценностью предмет (имущество) в обмен на обещание заемщика вернуть этот предмет или его эквивалент в будущем.
1.2. Какие формы может принимать кредит?
   Формы кредита выделяются в зависимости от состава участников кредитной сделки. Исходя, из этого можно выделить, следующие формы кредита:
   1. банковский кредит;
   2. коммерческий кредит;
   3. потребительский кредит;
   4. государственный кредит;
   5. международный кредит.
1.3. Что из себя представляет банковский кредит?
   Банковский кредит– это кредит, который предоставляется банками и специализированными кредитно-финансовыми институтами предприятиям и друг другу в денежной форме.
   Особенности банковского кредитования.
   ● Кредитором является банк.
   ● Предоставляется преимущественно в денежной форме.
   ● Цена банковского кредита определяется как процент от первоначальной суммы кредита.
   Виды банковского кредита.
   1. В зависимости от роли, в которой выступает банк;
   ● активный кредит – если банк является кредитором;
   ● пассивный кредит – если банк является заемщиком.
   2. В зависимости от назначения выдаваемого кредита:
   ● потребительские ссуды – кредит, который предоставляется населению для приобретения товаров и услуг;
   ● промышленный кредит – кредит, который предоставляется предприятиям для собственных целей;
   ● торговый кредит – кредит, который выдается на проведение торговой сделки;
   ● сельскохозяйственный кредит – кредит, выдаваемый предприятиям агропромышленного комплекса;
   ● ипотечный кредит – кредит, который выдается на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.
   3. В зависимости от срока использования кредита:
   ● кредит до востребования – кредит, возврат которого осуществляется по первому требованию кредитора:
   ● срочный кредит – кредит, возврат которого осуществляется не позднее установленного срока. В зависимости от срока срочные кредиты могут быть краткосрочными (если срок возврата не превышает 1 года), среднесрочными (если срок возврата от I до 3 лет) и долгосрочными (если срок возврата превышает 3 года).
   4. В зависимости от способа обеспечения:
   ● необеспеченный (бланковый) кредит – кредит, возврат которого может осуществляться только при выполнении заемщиком условий кредитного договора;
   ● обеспеченный кредит – кредит, возврат которого при невыполнении заемщиком условий кредитного договора осуществляется за счет других источников.
   Внимание:обеспеченный кредит, в свою очередь, в зависимости от вида обеспечения, может быть:
   а) залоговым, если возврат может осуществляться путем продажи имущества, оставленного в качестве обеспечения;
   б) гарантированным, если возврат может осуществляться за счет третьего лица, поручившегося за заемщика;
   в) застрахованным, если возврат может осуществляться за счет страховой компании.
   5. В зависимости от способа выдачи:
   ● компенсационный кредит – кредит, который направляется заемщику для возмещения его затрат;
   ● платежный кредит – кредит, который выдается путем оплаты предъявленных заемщиком расчетных документов.
   6. В зависимости от метода погашения:
   ● кредит, погашаемый в рассрочку, – кредит, оплата которого производится частями в течение всего срока, на который он выдан;
   ● кредит, погашаемый единовременно, – кредит, оплата которого производится одним платежом до истечения срока, на который он выдан.
1.4. Что из себя представляет коммерческий кредит?
   При коммерческой форме кредита кредиторами выступают хозяйственные организации, например предприятия, фирмы компания. Данную форму кредита в силу исторической традиции довольно часто называют хозяйственным кредитом, иногда вексельным кредитом, поскольку в его основе лежат отсрочка предприятием-продавцом оплаты товара и предоставление предприятием-покупателем векселя как его долгового обязательства оплатить стоимость покупки по истечении определенного срока.
   Термин «коммерческий кредит» возник как реакция на долговые отношения, возникающие между поставщиком и покупателем при отгрузке товара и предоставлении договорной отсрочки платежа. Понятие «коммерческий» означает торговый, т.е. то, что образовалось на базе основных условий продажи товаров.
   В современном хозяйстве предприятия предоставляют друг другу не только товарный, зачастую не столько товарный, сколько денежный кредит. Из-за того, что банки перестали быть монополистами в осуществлении кредитных операций; кредиты могут предоставлять практически все предприятия и организации, имеющие свободные денежные средства. Обычной стала ситуация, когда крупные промышленные и торговые предприятия и организации выдают денежные кредиты своим партнерам.
   Внимание:коммерческая форма кредита имеет ряд особенностей. Прежде всего его источником являются как занятые, так и незанятые капиталы. При коммерческой форме кредита отсрочка оплаты служит продолжением процесса реализации продукции, ссужается не временно высвободившаяся стоимость, а обычный товар с отсрочкой платежа. При денежной форме коммерческого кредита его источником выступают денежные средства, временно высвободившиеся из хозяйственного оборота. Важно при это и то, что при коммерческом кредите собственность на объект передачи переходит от продавца-кредитора к покупателю, при денежном коммерческом кредите собственность на ссуженную стоимость не переходит от кредитора к заемщику, последний получает ее только во временное владение. По-разному осуществляется платность за пользование кредита. При товарном коммерческом кредите плата за отсрочку платежа входит в стоимость товара, при денежном коммерческом кредите плата за пользование ссудой взимается в открытой форме – кроме размера кредита, возвращаемого кредитору, заемщик дополнительно уплачивает ссудный процент.
   Обратите внимание!Коммерческий кредит независимо от своей товарной или денежной формы предоставляется главным образом на короткие сроки, в то время, как, например, банковский кредит зачастую носит долгосрочный характер.
1.5. Что из себя представляет потребительский кредит?
   Потребительским кредитами в России называют кредиты, предоставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью, т.е. объектом предоставления кредита.
   В России к потребительским кредитам относят любые виды кредитов, предоставляемых населению, в том числе кредитов на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на на неотложные нужды и прочие. В отличие от российской трактовке потребительские кредиты в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно: потребительскими называют кредиты, предоставляемые частным заемщиком для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг.
   Классификация потребительских ссуд заемщиков и объектов кредитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе:
   1) по типу заемщика;
   2) по видам обеспечения;
   3) по срокам погашения;
   4) по методам погашения;
   5) по целевому направлению использования;
   6) по объектом кредитования;
   7) по объему.
   По направлениям использования, т.е. объектам кредитования в России потребительские кредиты подразделяют на:
   а) неотложные нужды;
   б) под залог ценных бумаг;
   в) строительство и приобретение жилья;
   г) капитальный ремонт индивидуальных жилых домов.
   Внимание:Гражданам, проживающим в сельской местности, кроме того, выдаются кредиты на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и приобретение средств малой механизации для выполнения работ в личном подсобном хозяйстве. Членам садоводческих кооперативов и товариществ предоставляются долгосрочные ссуды на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков.
   Банки выдают так же долгосрочные ссуды на приобретение автомобилей, других товаров длительного пользования, покупку коров и телок, хозяйственное обзаведение отдельным категориям граждан.
   По субъектам кредитной сделки, т.е. по облику кредитора и заемщика различают:
   а) банковские потребительские кредиты
   б) кредиты, предоставляемые населению торговыми организациями;
   в) потребительские кредиты кредитных учреждений небанковского типа, например, ломбарды, пункты проката, касса взаимопомощи, кредитные кооперативы, строительные общества, пенсионные фонды;
   г) личные или частные потребительские кредиты, предоставляемые частными лицами;
   д) потребительские кредиты, предоставляемые непосредственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.
   По срокам кредитования потребительские кредиты подразделяются на:
   а) краткосрочные, т.е. сроком от 1 дня до 1 года;
   б) среднесрочные, т.е. сроком от 1 года до 3-5 лет;
   в) долгосрочные, т.е. сроком свыше 3-5 лет.
   Внимание:в настоящее время в России банки, предоставляя кредиты, обычно делят их на краткосрочные, т.е. до 1 года и долгосрочные, т.е. свыше 1 года. Краткосрочную ссуду можно оформить на определенный срок (в пределах года) или до востребования. Кредит до востребования не имеет фиксированного срока, и банк может потребовать ее погашения в любое время. При предоставлении кредита до востребования часто предполагается, что заемщик сравнительно ликвиден и активы, в которые вложены заемные средства, могут быть превращены в наличность в кратчайший срок.
   По способу предоставления потребительские кредиты делят на целевые и нецелевые, например, на неотложные нужды, овердрафт.
   По обеспечению различают кредиты:
   а) необеспеченные, т.е. бланковые;
   б) обеспеченные, например, залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием.
   Главная причина, по которой банк требует обеспечение, – риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок или полностью.
   Обратите внимание!Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае не возврата долга банк сможет реализовать заложенное имущество и вернуть свои деньги.
   По методу погашения различают кредиты, погашаемые единовременно и кредиты с рассрочкой платежа.
   Внимание:кредиты без рассрочки платежа имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по кредиту и процентов осуществляется единовременно. Примером таких кредитов могут служить так называемые бриджинг ссуды, которые выдаются для покупки нового дома частным лицом в сумме разницы стоимости нового и старого дома владельца.
   Внимание:кредиты с рассрочкой платежа включают:
   – кредиты с равномерным периодическим погашением кредита, например, ежемесячно, ежеквартально;
   – кредиты с неравномерным периодическим погашением кредита, т.е. сумма платежа в погашение ссуды меняется либо возрастает, либо снижается в зависимости от определенных факторов, например, по мере приближения даты окончательного погашения кредита или завершения кредитного договора;
   – ссуды с неравномерным непериодическим погашением.
   Обратите внимание!При выдаче кредита с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма кредита списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашение кредита не столь обременителен для заемщика, как при единовременной уплате долга.
   По методу взимания процентов кредиты классифицируются следующем образом:
   кредиты с удержанием процентов в момент ее предоставления;
   кредиты с уплатой процентов в момент погашения кредита;
   кредиты с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования, например, ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному графику.
   Существует так же такое понятие как кредит с аннуитентным платежом, т.е. платежом с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом.
   По характеру кругооборота средств кредиты делят на разовые и возобновляемые.
   Внимание:возобновляемые кредиты еще называют револьверные и ролловерные. Револьверный кредит – это банковский кредит, предоставляемый автоматически на национальных и мировых рынках клиентам в пределах установленных лимита кредитования и срока погашения вплоть до аннулирования. Осуществляется главным образом при наличии стабильных прочных отношений между банками и клиентом или достаточно солидной гарантии. В соглашении о предоставлении револьверного кредита определяют:
   · размер и условия выдачи кредита;
   · права и обязанности субъектов кредитных отношений, т.е. отношение между кредитором и заемщиком;
   · валюту кредита и порядок его предоставления;
   · форму и сроки погашения;
   · процентную ставку.
   Внимание:сторонами кредитных отношений выступают правительство, международные организации, группы банков, юридические и физические лица.
   Револьверный кредит означает обязательства банка в течение определенного периода предоставлять заемщику кредит в пределах установленного соглашением лимита и предполагает его возобновление после погашения задолженности на мировых валютных рынках.
   Обратите внимание!Основные преимущества револьверного кредита:
   сокращение потерь во времени на дополнительные переговоры и оформление документов;
   создание длительных и перспективных отношений между банком и клиентом. Это превращает их из потенциальных в реальных партнеров;
   предоставление возможности заемщику осуществлять деятельность в реальном секторе экономике. Например, с помощью револьверного кредита можно оплачивать серии товарных поставок или оказывать услуги в пределах крупного контракта, реализуемого в течение длительного периода.
   Внимание:клиентбанкапользуется револьверным кредитом по текущему счету в случае нехватки собственных средств, не предупреждая банк и не оформляя дополнительные документы на выдачу ссуды.
   Кредит выдается в размере 4-6 ежемесячно регулярных доходов. Предоставление кредита по текущему счету не ограниченно во времени, не устанавливаются конкретные сроки для эго погашения. Обычно револьверный кредит предоставляется без обеспечения. Все данные об использовании кредита по текущему счету, т.е. сумма и сроки предоставления, уровень процентной ставки и сумма средств в погашение ссуды, размер неиспользованного лимита отражается в отчете о движение средств на счете клиента.
   Обратите внимание!В группу револьверных кредитов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта. Клиент банка – владелец кредитной карты может свободно пользоваться кредитом в пределах лимита кредитования, при этом не оформляя документально каждую ссуду. Погашение кредита «восстанавливает» свободный лимит кредитования на прежнем уровне, так что клиент может пользоваться револьверным кредитом в автоматическом режиме в момент возникновения потребности в заемных средствах в течение всего срока действия кредитной карты.
1.6. Что из себя представляет государственный кредит?
   Государственная форма кредита возникает в том случае, если государство в качестве кредитора предоставляет кредит различным субъектам. Государственный кредит следует отличать от государственного займа, где государство размещает свои обязательства, облигации и выступает в качестве заемщика. Государственные займы чаще всего размещаются под определенные государственные программы, например, на цели восстановления народного хозяйства, развитие народного хозяйства, в том числе его отдельных отраслей. Займы размещаются, как правило, на длительные сроки, т.е. на пять, десять и даже тридцать лет.
   Обратите внимание!В отличие от государственных займов, широко распространенных в современном хозяйстве, государственная форма кредит по сравнению с другими формами имеет ограничительное применение, чаще всего предоставляется через банки, а так же в сфере международных экономических отношений, по существу становится международной формой кредита.
1.7. Что из себя представляет международный кредит?
   Международный кредит – форма движения ссудного капитала в сфере международных экономических отношений, связанная с предоставлением валютных и товарных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. В качестве кредиторов и заемщиков выступают банки, фирмы, государственные учреждения, правительство, мировые финансовые институты.
   Связь международного кредита с воспроизводством проявляется в его принципах:
   o возвратности, в отличие от безвозвратного финансирования;
   o срочность;
   o платность;
   o материальная обеспеченность, как гарантия погашения;
   o целевой характер.
   Международный кредит выполняет следующие взаимосвязанные функции:
   перераспределение ссудных капиталов между странами, как правило, в наиболее прибыльные сферы;
   экономия издержек обращения путем использования кредитных средств международных расчетов (векселей, чеков, переводов) и развитие безналичных платежей;
   ускорение концентрации и централизации капитала;
   регулирование экономики.
   Международный кредит играет двоякую роль:
   · позитивную – обеспечивая непрерывность и расширение процесса воспроизводства и развития взаимовыгодного сотрудничества стран;
   · негативную – обостряя противоречия рыночной экономики.
   Международный кредит облегчает развитие наиболее прибыльных отраслей, усиливая диспропорции воспроизводства, используется в целях укрепления позиций стран-кредиторов в странах-должниках, служит средство конкурентной борьбы, кредитной дискриминации и кредитной блокады.
   Формы международного кредита классифицируют по его характерным признакам:
   по источникам – внутреннее, иностранное кредитование внешнеэкономической деятельности;
   по назначению:
   а) коммерческий, обслуживающий внешнюю торговлю и услуги;
   б) финансовый, используемый для прямых инвестиций. В том числе в ценные бумаги, для осуществления проектов, для погашения внешней задолженности, проведения валютной интервенции;
   в) смешанные кредиты;
   по видам – товарные и валютные (в денежной форме);
   по валюте займа – в валюте страны кредитора либо третьей страны, либо в международной валютной единице;
   по срокам:
   а) краткосрочные (от 1 дня до 1 года);
   б) среднесрочные (от 1 года до 5 лет);
   в) долгосрочные (свыше 5 лет);
   по обеспечению – обеспеченные и банковские кредиты (под обязательство заемщика преимущественно в форме соло-векселя с одной его подписью);
   по технике предоставления:
   а) финансовые кредиты, зачисляемые на счет заемщика в его распоряжение;
   б) акцептные в форме акцепта тратты, депозитные сертификаты, облигационные займы, консорциальные кредиты.
   В зависимости от того, кто выступает в качестве кредитора, различают формы международного кредита:
   – частные – коммерческий кредит, банковский кредит и брокерский кредит;
   – правительственные;
   – смешанные;
   – межгосударственные.
   Коммерческий (фирменный) международный кредит предоставляется либо экспортером импортеру (например, вексельный кредит и кредит по открытому счету), либо импортером экспортеру (авансовый платеж), и, как правило, сочетается с банковским кредитом. Среди банковских международных кредитов различают ссуды, выдаваемые, как правило, под залог. И учет тратт. С 60-х годов кредитование экспорта осуществляется в форме кредита покупателю на 5-8 лет и более лет; этот кредит оттеснил банковское кредитование национального экспорта. Одна из форм кредитования экспорта – акцептно-рамбурсный кредит, основанный на сочетании акцепта векселей экспортера банком третей страны и рамбурсирования (перевода) суммы тратты импортерам банку-акцептанту.
   Внимание:глобализация мировой экономики обусловила развитие средне– и долгосрочного международного кредитования экспорта машин и оборудования в форме фирменных, банковских межправительственных и др. кредитов, а так же по линиям официального финансирования развития и мировых финансовых институтов. По инициативе последних практикуется совместное финансирование (по сути – кредитование) крупных проектов с привлечением частных коммерческих банков. Распространенной формой долгосрочного международного кредита стало проектное финансирование. Активно используются такие традиционные формы средне– и долгосрочного международного кредита, как эмиссия ценных бумаг, в частности лизинг международный, факторинг, форфетирование. Средне – и долгосрочные международные кредиты используются для инвестиций в основные средства производства, обслуживают до 85% экспорта машин и комплектного оборудования, современные формы международных экономических отношений, например, крупномасштабные проекты, внедрение новой техники.
1.8. Каковы принципы кредитования?
   Кредитные отношения в экономике функционируют в соответствии с принципами. Принципы кредитования – это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Кредиту присущи следующие принципы:
   1. Принцип возвратности – заключается в том, что любой кредит является только временным источником денежных средств и всегда должен быть возвращен заемщиком кредитору.
   2. Принцип срочности – заключается в том, что кредит не просто должен быть возвращен, а возвращен в строго определенный срок.
   3. Принцип платности – заключается в том, что заемщик берет на себя обязательства не только по возврату долга, но и по оплате кредитору предоставленных денежных средств.
   4. Принцип обеспеченности . Этот принцип заключается в том, что при получении кредита заемщиком должны быть предоставлены юридически оформленные обязательства, гарантирующие своевременный возврат полученного кредита.
   Способы выполнения принципа обеспеченности
   Видами кредитного обеспечения являются: залог, гарантия и поручительство, страхование кредитного риска.
   Залог как способ выполнения принципа обеспеченности кредитования. Залог – это актив, который передается заемщиком кредитору в качестве обеспечения полученного кредита и может быть реализован, если обеспеченное им обязательство не будет выполнено. В залоговом обеспечении обязательства участвуют:
   – залогодатель (заемщик) – лицо, передающее в качестве обеспечения залог;
   – залогодержатель (кредитор) – лицо, которое имеет право реализовать залог при невыполнении обеспеченного обязательства.
   Предметом залога может являться любое имущество, которое может быть отчуждено залогодателем. Отчуждение имущества – это операции по его продаже, дарению, передаче и прочие операции, при которых право собственности переходит к другому лицу. Отношения, которые возникают при залоге имущества, основываются на договоре залога, который заключается в письменной форме и обязательно отдельно от кредитного договора. В качестве залога могут выступать: товарно-материальные ценности, валютные средства, ценные бумаги, недвижимость.
   Виды залога.
   Залог, предмет которого остается у залогодателя. Залогодатель, оставляя у себя предмет залога, имеет право:
   – владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;
   – распоряжаться предметом залога путем его отчуждения. При этом на приобретателя переводится долг по обязательству, обеспеченному заложенным имуществом.
   Предмет залога, который остается у залогодателя, должен быть застрахован за его счет.
   Формы залога, оставляемого у залогодателя.
   1. Залог товаров в обороте (или залог с переменным составом). Залогодатель имеет право реализовывать заложенные ценности, но при этом либо погашает соответствующую часть кредита, либо заменяет их равноценными.
   2. Залог товаров в переработке. Залогодатель имеет право использовать заложенное имущество в процессе производства (сырье, материалы), но при этом право залогодержателя реализовать предмет залога при невыполнении обеспеченного им обязательства распространяется на полученную продукцию.
   3. Залог недвижимости. Залогодатель имеет право использовать предмет залога в соответствии с его назначением. Если обеспеченное обязательство не превышает стоимости заложенного имущества, то оно (имущество) может использоваться как предмет залога по другим обязательствам залогодателя.
   При оставлении предмета залога у залогодателя кредитор имеет право требовать досрочного погашения обеспеченного обязательства или замены заложенного имущества в случае, если предмет залога утрачен или поврежден.
   Залог, предмет которого остается у залогодержателя (заклад) . Если предмет залога оставлен у залогодержателя, то только он несет ответственность за сохранность заложенного имущества.
   Формы заклада.
   1. Твердый залог (заклад) – товар, который передается кредитору в качестве обеспечения по выданному кредиту. Твердый залог может храниться как на складе кредитора, так и на складе заемщика. Однако в последнем случае заклад опечатывается кредитором и хранится под его охраной. В качестве твердого залога могут выступать товары с длительным сроком хранения, не изменяющие своего качества и физических свойств. Наиболее удобным предметом твердого залога являются ликвидные ценные бумаги и товарно-транспортные документы.
   2. Залог прав – это залог документов, подтверждающих право владения имуществом, права интеллектуальной собственности и т.п.
   Достоинства залога как формы обеспечения обязательства.
   1. Залог дает уверенность кредитору, что в случае невозврата кредита он сможет компенсировать свои затраты за счет реализации предмета залога
   2. Залог дает гарантию кредитору на преимущественное удовлетворение его требований из выручки за реализованное залоговое имущество по сравнению с другими кредиторами, имеющими претензии к должнику.
   Обратите внимание!Если выручка от реализации залога превышает сумму долга заемщика (сумму кредита со всеми процентами), то излишняя сумма возвращается залогодателю. Если выручки от реализации недостаточно для погашения долга заемщика, то кредитор имеет право получить недостающую сумму за счет реализации прочего имущества должника, но при этом не может пользоваться преимуществом права залога.
   Поручительство – это обязательство третьего лица (поручителя) перед кредитором отвечать за исполнение заемщиком обязательств по кредиту. Поручителем может быть любое физическое лицо, средний доход которого не ниже дохода заемщика. Поручительство применяется при обеспечении потребительских ссуд, т.е. банковских кредитов, выдаваемых физическому лицу, и оформляется договором поручительства отдельно от кредитного договора.
   Гарантия – это особый вид поручительства, который применяется только при обеспечении кредитного обязательства юридического лица. Гарантия оформляется гарантийным письмом отдельно от кредитного договора. Гарантом (т.е. выдавшим гарантийное письмо) может быть: учредитель, вышестоящая организация, другая финансово устойчивая организация. Выдав поручительство (гарантию), поручитель (гарант) берет на себя ответственность за выполнение заемщиком обязательств по кредиту. Если они не выполнены в течение установленного срока, то банк имеет право взыскать с поручителя (гаранта) все платежи по кредиту вместе с процентами после предъявления иска в суд.
   Обязательства поручителя (гаранта) прекращаются в следующих случаях:
   – При выполнении заемщиком своих обязательств.
   – При отсутствии со стороны кредитора судебного иска к поручителю в течение 3 месяцев после наступления срока выполнения обязательства.
   – Другие причины, в т.ч. и отсутствие заемщика на момент выполнения обязательства, не являются причиной для невыполнения поручительства (гарантии).
   – Изменение кредитором и заемщиком условий кредитного договора, влекущее увеличение ответственности для поручителя (гаранта) не могут на него распространяться без его согласия.
   Страхование кредитных рисков. При страховании кредитного риска обеспечение кредита оформляется страховым договором (или страховым полисом), в котором устанавливается, что в случае непогашения кредита в течение определенного срока страховая фирма выплачивает банку страховое возмещение. Договор страхования заключается между заемщиком и страховой фирмой на условиях платности. Страхование осуществляется двумя способами:
   1. Страховые взносы осуществляются за счет заемщика в его интересах.
   2. Страховые взносы осуществляются за счет заемщика в интересах кредитора.
   Срок ответственности страховой фирмы равен сроку кредита плюс 20 дней. Страховое возмещение выплачивается в течение 10 дней после окончания срока ответственности. Страховая фирма может отказать в выплате возмещения в случаях, предусмотренных договором, а также, если сообщены недостоверные сведения, по которым оценивался страховой риск или если не выполняются условия страхования, установленные страховой фирмой.
1.9. Что из себя предоставляет кредит с плавающей процентной ставкой?
   Кредит с плавающей процентной ставкой – это потребительская или коммерческая ссуда со ставкой, привязанной к базовому ориентиру рынка.
   Внимание:применяется, как правило, при среднесрочном и долгосрочном кредитовании. Процентная ставка не фиксируется на весь срок кредита, а периодически пересматривается через согласованный кредитором и заемщиком промежутки времени. Время, в течение которого ставка остается на неизменном уровне, называется процентным периодом. Величина процентной ставки определяется как базовая ставка плюс маржа, зависящая от статуса заемщика, уровня риска, срока выдачи кредита.
   Обратите внимание!Процентный риск по ссуде полностью несет заемщик.
1.10. Что из себя представляет кредит с фиксированной процентной ставкой?
   Кредит с фиксированной процентной ставкой – вид кредита с постоянной процентной ставкой.
   Внимание:данный вид обычно имеет более высокую первоначальную процентную ставку для защиты кредитора в случае роста стоимости кредита. Как правило, чем меньше абсолютный размер кредита, тем больше величина взимаемого процента, так как величина условно-постоянных административных издержек, приходящихся на каждую денежную единицу небольшой ссуды, больше, чем в случае предоставления крупных кредитов.
   Простые процентные ставки рассчитываются по формуле: I = P * T * C, где
   I – сумма процентов, выплачиваемых клиентом за время использования кредита;
   Р – первоначальная сумма кредита;
   С – ставка наращивания кредита.
   Отсюда наращенная сумма кредита (вся сумма, которую клиент должен выплатить банку) равна: S = P + I = P * (1 + T * C).
   Обратите внимание!Чаще всего под простые проценты выдаются краткосрочные, небольшие кредиты. На практике проценты выплачиваются периодически по фиксированной процентной ставке.
1.11. Что представляет из себя кредитная история?
   Кредитная история – это совокупность информации, свидетельствующей об открытии и погашении полученных заемщиком ссуд, кредитов и т.д.
   Кредитная история формируется работниками банка по каждому заемщику – юридическому или физическому лицу. В кредитной истории отражаются:
   оценка кредито– и платежеспособности заемщика по прошлым кредитным договорам;
   процесс исполнения обязательств перед банками;
   наличие просроченной задолженности, сроки и источники ее погашения;
   санкции, примененные ранее банком к заемщику и их эффективность;
   собственность заемщика и ее изменения;
   его доходы-расходы;
   а так же все предоставленные заемщиком в банк документы.
   Внимание:кредитная история позволяет более точно оценить качество заемщика и его привлекательность как клиента с точки зрения банка, а так же оптимизировать условия заключаемого с ним соглашения с целью минимизации кредитного риска. Сведения кредитной истории могут воспользоваться любые подразделения банка, в том числе и некредитные. Например, кредитная история поможет полнее охарактеризовать положение эмитента ценных бумаг при операциях с ними. В целях снижения кредитного риска коммерческие банки подписывают соглашения об обмене информацией, содержащейся в кредитной истории. Чем более длительную кредитную историю имеет заемщик и чем меньше в ней отраженно негативной информации, тем ниже риск его кредитования и, следовательно, в каждом последующем договоре могут фигурировать более выгодные для него условия. Например:
   ● выше сумма кредита;
   ● ниже процентные ставки;
   ● более длительные сроки;
   ● пониженное требование к залогу или полное его отсутствие;
   ● менее жесткие условия погашения кредита.
   Необходимо запомнить!
   Кредитная история физических лиц содержит следующие данные:
   – полные координаты и идентификационные реквизиты потенциального или реального клиента;
   – текущее кредитное состояние. Например, место работы и должность;
   – информацию о кредитах, срок погашения которых истек, с указанием банка-кредитора, даты и способов погашения по договору;
   – информацию о несвоевременно погашенных кредитов за последние 15 лет, с указанием финансового учреждения-кредитора, размера кредита, даты его погашения по договору и даты фактического погашения.
   Кредитная история юридических лиц содержит:
   – полное и официальные координаты руководителя исполнительного органа, подписавшего кредитный договор, рейтинг заемщика и его принадлежность к связанной группе заемщиков, акционеров и/или инсайдерам;
   – информация о форме собственности и сфере деятельности заемщика, его текущее кредитное состояние;
   – информация о кредитах, срок погашения которых истек, с указанием банка-кредитора, размера кредита, даты его погашения по договору, сведения;
   – информация о несвоевременно погашенных кредитах за последние 5 лет, с указанием финансового учреждения-кредитора, размера кредита, даты его погашения по договору и даты фактического погашения.
1.12. Какие основные моменты используют банки при кредитование физических лиц?
   При кредитование физических лиц банки используют следующие основные моменты:
   1. Общие требования банка к физическим лицам:
   1.1. Подразделения банка, принимающие участие в выполнении операций по кредитованию физических лиц: отдел кредитования, юридическая служба, служба безопасности, отдел бухучета, при необходимости – валютный отдел, отдел ценных бумаг.
   Для участия в выполнении операций по кредитованию при необходимости привлекаются сторонние организации, имеющие лицензию на совершение соответствующих операций.
   1.2. Проведение операций по кредитованию возложено на следующих сотрудников банка:
   на кредитного работника, на работника бухгалтерии
   1.3. Виды кредитов, предоставляемых физическим лицам:
   а) кредиты на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости (далее – кредиты на приобретение объектов недвижимости);
   б) кредиты на неотложные нужды (приобретение транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги, приобретение туристических и санаторных путевок и другие цели потребительского характера).
   Потребительские кредиты – без указания целевого использования кредита.
   Внимание:кредиты предоставляются в рублях или в иностранной валюте.
   1.4. Банк предоставляет кредиты только гражданам Российской Федерации, в исключительных случаях Банк вправе предоставить кредит нерезидентам.
   1.5. За пользование кредитом заемщик уплачивает Банку проценты. Уплата процентов производится в соответствии с заключенным с Заемщиком кредитным договором.
   Внимание:величина процентной ставки может устанавливаться как Кредитным Комитетом Банка, так и Правлением Банка, а в исключительных случаях Советом Банка.
   1.6. Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.
   В качестве обеспечения Банк принимает:
   ● поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
   ● поручительства платежеспособных предприятий и организаций клиентов Банка;
   ● передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги: сберегательные сертификаты, акции , векселя , облигации ;
   ● в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.
   Внимание: в исключительных случаях с соблюдением банковских правил Банк вправе предоставить кредит физическому лицу необеспеченную ссуду.
   1.7. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.
   2. Порядок предоставления кредита:
   2.1. Документы, предоставляемые Заемщиком
   2.1.1. Для получения кредита Заемщик предоставляет Банку следующие документы:
   Ш заявление;
   Ш паспорт или заменяющий его документ (предъявляются);
   По требованию банка Заемщик предоставляет:
   Ш справки с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний (для пенсионеров – справку из органов социальной защиты населения);
   Ш декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью (для обозрения);
   Ш паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей (для обозрения;
   другие документы по необходимости.
   2.1.2. При использовании в качестве обеспечения возврата кредита – залога имущества заемщик должен предоставить:
   а) при залоге недвижимости:
   – документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т.д., в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
   – документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, свидетельство на право собственности;
   – поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
   – постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;
   – разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
   – справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
   – копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
   – выписку из домовой книги (для квартиры);
   – документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по уплате услуг (предъявляются), квитанции или справки об уплате налогов);
   – характеристику жилого помещения;
   – справку о прописке;
   – нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.
   Указанные документы передаются в нотариальную контору и территориальную регистрационную палату с целью регистрации обременения недвижимого объекта в соответствии с законодательством РФ.
   Внимание:перечень документов может быть изменен или дополнен при издании нормативных документов об ипотеке.
   б) при залоге транспортных средств:
   – паспорт транспортного средства;
   – по требованию Банка -страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает Банк, с обязательным ежегодным переоформлением на полную стоимость транспортного средства или на сумму, обеспечиваемую залогом. Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.
   в) при залоге ценных бумаг:
   v ценные бумаги;
   v выписку из реестра акционеров.
   Внимание:заемщику выдается расписка в приеме ценных бумаг на предварительное рассмотрение.
   3. Сопровождение кредитного договора:
   3.1. В период действия кредитного договора кредитный работник контролирует исполнение заемщиком условий договора; осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств и других документов, предусмотренных договором, а также проверку на месте; принимает меры к погашению просроченной задолженности; оформляет изменение условий кредитного и других договоров; вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков; осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.
   3.2. Банк осуществляет контроль, за целевым использованием кредитов, предоставленных на приобретение или строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, за исключением потребительских кредитов, а также за надлежащей сохранностью предметов залога без исключения. Контроль осуществляется по документам, предоставленным заемщиком, и путем проведения проверок на местах.
   3.3. Проверки на местах осуществляются кредитными работниками Банка, а в случае необходимости – с привлечением других специалистов с оплатой за счет Банка. Проверка определяет соответствие строящихся домов утвержденным проектам, наличие неизрасходованных строительных материалов, соответствие фактически выполненных объемов работ объему, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту.
   3.4. В случае нарушения заемщиком условий кредитного договора кредитующее подразделение может вынести на рассмотрение кредитного комитета, по решению которого был предоставлен кредит, вопрос о расторжении Банком кредитного договора.
   Внимание:при принятии кредитным комитетом решения о расторжении договора кредитный работник направляет заемщику извещение, а при необходимости передает дело юридическому отделу для расторжения договора в судебном порядке.
   3.5. В период сопровождения кредитного договора кредитный работник вносит в базу данных индивидуальных заемщиков информацию, характеризующую заемщика и поручителей: о нарушении заемщиком условий кредитного договора, отказе поручителей от заключения дополнительного соглашения к договору поручительства в связи с повышением процентной ставки по кредитному договору и т.д.
   3.6. В случае смерти заемщика Банк должен в течение шести месяцев со дня его смерти предъявить свои претензии в письменной форме наследникам, принявшим наследство, или исполнителю завещания, или заявление нотариальной конторе по месту открытия наследства, либо предъявить иск в суд к наследственному имуществу. Претензии предъявляются независимо от наступления срока соответствующих требований.
   В случае смерти заемщика задолженность по кредиту может быть переоформлена на платежеспособного члена его семьи с согласия последнего с переоформлением поручительств и залога.
   4. Порядок погашения кредита и уплаты процентов
   4.1. Погашение кредита производится в соответствии с условиями, установленными кредитным договором.
   4.2. Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производится:
   ● в рублях – наличными деньгами через кассы Банка; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т.д.;
   ● в иностранной валюте – перечислением со счетов по валютным вкладам.
   Внимание:платежи по кредитам в иностранной валюте производятся в той валюте, в которой выдан кредит.
   Обратите внимание!В документах по приему (переводу) платежей суммы процентов и неустоек указываются отдельно.
   4.3. Датой погашения задолженности по кредиту (уплаты процентов, неустойки) считается дата поступления средств в кассу или на корреспондентский счет банка (выдавшего кредит) или дата списания средств со счета клиента по вкладу, если вклад открыт в банке, выдавшем кредит.
   Обратите внимание!Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается с даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату). Соответственно при промежуточных платежах дата уплаты процентов не включается в период, за который эта уплата производится.
   4.4. Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
   – на уплату неустойки;
   – на уплату просроченных процентов;
   – на уплату срочных процентов;
   – на погашение просроченной задолженности по ссуде;
   – на погашение срочной задолженности по ссуде.
   Обратите внимание!Начисление и уплата процентов авансом не допускаются.
1.13. Как происходит оформления кредита?
   Если Вы решили приобрести квартиру, автомобиль, бытовую технику в кредит, то вам необходимо сделать следующее:
   Ваши пошаговые действия
   Шаг 1. Вы можете получить первичную консультацию по телефону. Однако не стоит рассчитывать, что вам дадут полную информацию. Скорее всего, вас пригласят на консультацию в Банк.
   Шаг 2. Получить исчерпывающую информацию вы, действительно, сможете в банке. Поэтому не бойтесь и не стесняйтесь задавать интересующие вас вопросы. Вы не специалист в области кредитования, поэтому нет нечего удивительного в том, что что-то не знаете или что-то не сразу понимаете. В банке работают специалисты, главная задача которых – грамотно и понятно донести до вас всю информацию и преимущество данной кредитной организации.
   Вам необходимо узнать про процентную ставку.
   Необходимо запомнить! К сожалению, объявляемая низкая процентная ставка – не залог низкой переплаты, и зачастую Банк «накручивает» проценты за счет различных комиссий, дополнительных единовременных и ежемесячных платежей и т.д.
   Поэтому вам нужно обращать внимание на:
   а) дополнительные платежи. Они бывают разовыми (единовременными) и ежемесячными. Называться могут по-разному: комиссия на открытие ссудного счета, комиссия за ведение ссудного счета, агентское вознаграждение, плата за сопровождение кредитной сделки и т.д. Но как бы ни назывались все эти дополнительные платежи, помните: это завуалированная процентная ставка и, как следствие, дополнительная платежная нагрузка на клиента, о которой обычно не упоминается в красочных рекламных буклетах, а в договорах прописывается мелким шрифтом;
   б) форма расчета платежей. Есть два вида платежей – дифференцированные и аннуитетные. При дифференцированных платежах проценты всегда начисляются на остаток кредита и ровно за то количество дней, которые проходят между платежами. Соответственно, сумма обязательного платежа уменьшается с каждым погашением. При аннуитетных (т.е. равных) платежах рассчитывается сумма ежемесячного платежа, которая не будет изменяется на протяжении всего срока погашения кредита;
   в) возможность досрочного погашения. Практика показывает, что многие банки, объявляя о возможности досрочного погашения, накладывают различные моратории и условия, которые сводят эту возможность к минимуму. Это связано с тем, что досрочное погашение кредита не выгодно любому банку, ведь, если иное не оговорено в условиях кредитного договора, банк вынужден начислять проценты на остаток кредита. Погашая кредит досрочно Вы автоматически снижаете остаток своей задолженности, а прибыль, которую получает Банк за счет уплаченных процентов, резко падает. Поэтому вам обязательно следует уточнить:
   ● с какого момента Вы имеете право погашать кредит досрочно. Обычно накладывается мораторий на досрочное погашение. Чаще всего срок такого моратория – от трех до шести месяцев. Но есть и такие кредитные организации, в которых срок моратория достигает двух лет. То есть, в течении этого времени, даже если у вас появляются свободные денежные средства, которыми Вы хотели бы погасить кредит, к сожалению, вам либо придется заплатить немалый штраф за нарушение кредитного договора, либо в кассе у вас просто не примут этот платеж;
   ● какими суммами возможно погашать кредит досрочно. Это еще одна «хитрость» коммерческих банков. Кредит погашать досрочно, конечно можно, но суммой, допустим, не меньшей чем 5 000 рублей или 10 000 рублей.
   Также обратите внимание на срок кредитования. Выбирая срок кредитования, не забывайте про темпы инфляции в нашей стране. Как правило, наиболее выгодными являются долгосрочные. Хотя обычно процентная ставка по кредитам с большими сроками выше, чем по краткосрочным кредитам. Следует помнить, что, чем меньше срок кредита, тем большую сумму вам придется выплачивать каждый месяц. Будет гораздо разумнее определить для себя ту сумму, которая не будет слишком обременительной для вашего семейного бюджета, и, уже исходя из этого, определить с кредитным специалистом срок кредита. Идеальным вариантом будет именно тот Банк, который не накладывает различных мораторий на досрочное погашение. Ведь, с одной стороны, оформляя кредит на больший срок, Вы немного «страхуете» себя, так как сумма ежемесячного платежа меньше, а с другой стороны, если в Банке действительно возможно досрочное погашение, а проценты всегда начисляются на остаток, то Вы всегда можете досрочно погасить весь кредит или его часть, заплатив проценты только за время фактического пользования кредитом, как если бы вы изначально брали кредит на меньший срок.
   Не забудьте про обеспечение возврата кредита. Банк вправе потребовать в качестве обеспечения возврата кредита поручителей, залог либо просто «доверить» вам деньги без оформления обеспечения. Оформить кредит без поручителей, без залога, конечно значительно проще. Однако здесь не стоит обольщаться.
   Внимание: Если от вас не требуют никакого обеспечения, значит, банк уже заложил в процентную ставку либо в дополнительные комиссии те риски, с которыми связана выдача необеспеченного кредита. Поэтому очень внимательно относитесь к таким предложениям и обязательно просите просчитать общую переплату.

Глава 2. Понятие ипотеки

2.1. Что такое ипотека?
   Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.
   В России самый распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит, на первичном или вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
   Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, однако у этого способа, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы. К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, еще не выплатив всю её полную стоимость. Еще одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру, потому что вместе с погашением кредита вам еще придется выплачивать проценты по нему.
2.2. Что такое ипотечный кредит?
   Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом или земельный участок, который вы приобретаете при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше).
2.3. Чем отличается ипотечное кредитование от приобретения квартиры через жилищные кооперативы?
   Принципиальное отличие для клиентов заключается в том, что в схемах ипотечного жилищного кредитования отсутствует так называемый период накопления, обязательный при участии в жилищных кооперативах. Имея сумму первоначального взноса, клиент может сразу получить кредит и приобрести в собственность желаемую квартиру.
   Обратите внимание! Существенное значение для клиента имеют различные правовые основы функционирования кооператива и кредитного учреждения (банка). Банковская деятельность в отличие от кооперативной лицензируется и строго контролируется государственными органами.
   Финансовые интересы заемщика при осуществлении сделки по ипотечному жилищному кредитованию эффективно защищены действующим законодательством.
2.4. Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного кредита?
   Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретение жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого Вами жилья.
2.5. В чем преимущество ипотечного кредитования?
   Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:
   – возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
   – получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
   – возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
   – возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
   – выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в год;
   – получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах одного миллиона рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
2.6. Какие основные условия предоставления ипотечного кредита?
   Основные условия предоставления ипотечного кредита:
   – кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;
   
Купить и читать книгу за 59 руб.

Вы читаете ознакомительный отрывок. Если книга вам понравилась, вы можете купить полную версию и продолжить читать